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走进相邻权(二)

发布时间:2019-09-12 点击数:48

 

相邻关系影响着城市发展和社会的和谐,在上一期里,我们对相邻权的定义、内涵、法律特征、分类进行了相应阐述,从案例数据统计上分析了司法实务中相邻权纠纷案件的大致情况,本期将从审判难点以及处理原则和实务案例来进一步对相邻权进行分析。

一、纠纷难点

 

根据整理相关资料,总结相邻关系纠纷审判的难点主要有以下几个方面:

1、法律规定的原则性与审判实践的具体性要求间的冲突

我国的相邻关系的法律规则主要规定在《民法通则》及其相关司法解释以及《物权法》上。比较于本文涉及的相邻关系,将于2010年7月1日起施行的《侵权责任法》,虽然就侵权行为的一般规定、责任构成和责任方式作出规定,这些规定在相邻关系纠纷的处理中肯定应当适用,但该法更多的倾向于特殊类型的侵权及归责原则、责任承担等方面进行法律界定。《民法通则》也仅仅规定了处理相邻关系的一般性原则,即有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。而《民通解释》与《物权法》上的内容虽对《民法通则》有所扩充,但法律条文均未超过十条,大大少于其他国家的相关法律规定。且《民通解释》与《物权法》的规定内容相对重复,欠缺对具体标准的把握,尤其对发生在城市的相邻关系的具体规定更显简单。例如,在通风、采光相邻关系中,建筑物与建筑物应有多大的间隔及间隔比例标准,噪音的可容忍范围、相邻侵权责任是否为过错责任、有无免责事由等,在目前的法律规定上均为空白。这导致法官在审理相邻关系案件时需要大量的运用自由裁量权,一是对自身审判权的使用造成困难,二是因缺乏相应的参照标准易造成当事人的不服判等不利因素。因此,如何更好的准确理解与适用民事法律对相邻关系责任构成及承担方式的规定,是相邻关系纠纷审判中的一大难点。

 

2、调解困难

相邻关系纠纷本质上是一种权利的限制与扩张纠纷,对一方权利的限制即意味着一方权利的扩张;而一方权利的扩张也意味着对一方权利的限制。由于这类案件冲突的双方日常居住空间较为接近,日常接触较为频繁,为避免对方借机寻衅、施加报复,相邻方在受到侵害时,通常愿意加以忍受、不愿主张其权利。因此,一旦到法院起诉,则意味着双方矛盾较为尖锐,调解工作难以进行。同时,正由于日常接触较为频繁,原、被告间难免有些其他积怨,导致问题更加复杂化。以广东省2017年、2018年的相邻关系纠纷为例,该类案件以调解结案仅占两年结案总数的0.12%。例如在某一案件中,因夏天暴雨,导致二楼、三楼均发生漏雨现象,而二楼其中一户居民则将三楼三户居民共同起诉为被告,要求维修并赔偿损失。后经过调解,原告提出由楼上三家各赔偿300元的调解方案,在两家同意的情况下,其中一户坚决不同意调解。究其原因,并不是调解数额的问题,关键在于该两户居民平时关系不佳,在言语上多有冲突。因此该被告担心出钱赔偿后会导致日后再产生摩擦时在气势上输于原告,因此一直拒绝赔偿。

 

3、执行困难

相邻关系纠纷的诉讼请求多以停止侵害、排除妨碍居多,故在实际判决中经常会涉及到对房屋及其附属设施的案件的改造、修复、拆除、清理居多,因此相邻关系纠纷的判决执行就显得特别困难。有的当事人在判决生效后不主动履行;有的当事人履行了部分义务,其余则不履行;有的被执行人在面对执行人员时会将违章部分进行拆除,但当执行人员离开后,则会予以恢复,当事人只得重新申请执行或重新起诉;有的判决中仅用“恢复原状”作为裁判主文,导致执行标准不明确,这些都增加了相邻关系纠纷案件的执行难度。例如在某一案件中,原、被告系七楼邻居,被告私自在楼梯部位搭建了一处三、四平米的小屋,遮挡住了防火器械及通风窗口,原告在协商不成的情况下来法院起诉,法院判决拆除私自搭建部分并恢复原状。因被告拒绝履行义务,原告又申请执行,被告在执行人员的监督下拆除了部分私自搭建建筑,但在几个月后不但在原私搭建筑基础上重新盖起新的小屋,而且扩大规模加盖房屋,严重影响原告的生活空间与生活安全,故原告再次起诉。但第二次诉讼时,被告将房屋出租,本人下落不明,多方联系无果,不出庭应诉,为审判、调解及执行都增加了困难。

 

4、专业知识的缺乏与鉴定评估的不利因素

审理相邻关系案件常常需要确定损害发生的原因、因果关系、损害程度、修复费用等事项,其中的很多事项牵涉到专业知识,如房屋结构、管道铺设、噪声指标等,而对审判员本身而言,由于专业的限制,不可能对这些专业内容有深入的掌握,因此需要委托专业机构进行鉴定。但损害原因、损害程度及维修费用的评估通常又属于不同的评估机构,而鉴定机构进行鉴定时间一般需要几个月甚至更长时间,拖延了诉讼时间。鉴定费用更是动辄数千元,经常超出当事人的争议标的,委托鉴定也并不能真正维护当事人的利益。相邻关系的案件,无论是办案人员还是鉴定机构的专业人员,均需要到现场进行勘验,经常会遇到当事人不配合勘验、阻挠等。即使鉴定机构出具了鉴定结论,有时候也仅能证明损害程度,不能证明损害结果与相邻方行为的因果联系,对审判帮助有限。而以上不利因素,均对相邻关系纠纷的审判造成了困难。

 

 

二、处理原则

 

1、明确物权归属,定纷应止争

相邻关系问题从根本上说应该是一个物权问题,所谓定份止争,要想止争,必须先定份。对相邻关系问题而言,一些问题的产生根源就在于对物权归属问题的争议,尤其涉及到哪些部分属于专有,哪些部分属于共有,问题尤为复杂。我国物权法专有部分与共有部分的区分虽然没有明确规定,但最新的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此作出了较为明确的规定,指出建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。该三项标准不应孤立来看,而是应该同时具备,方可认定为专有部分。而在具体司法程序的认定过程中,该三项标准可具体为:是否是独立的部分;是否具有独立的出入口;是否属于合法建筑。另外,该司法解释规定,规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。概括起来就是有规划、有合同。而既不属于业主专有也不属于市政公用部分的,就应认定为共有部分。通常来说,对专有部分的使用只要不侵害共有部分的使用、不侵害他人的专有部分的使用,就不应轻易认定为非法,而应对其使用权利进行保护。对具体案件而言,如果争议一方的物权占用、使用、处分是基于其专有物权部分,而且也未有证据证明该使用范围超过其专有部分,则一般不能认定其侵权。对共有部分,则应按照以下第二项原则——合理利用原则进行处理。

 

2、合理利用

实际在相邻案件的民事审判中,真正针对专有部分发生纠纷的较少,大多数的案件发生争议还是针对的共有部分。既不属于业主专有也不属于市政公用部分的,就应认定为共有部分。但具体来说,共有部分应分为两大类:一是法定共有,即涉及物权法所规定的物业服务用房、公用设施等;另一部分即自然共有部分,即在司法解释中所列举的包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分。所谓的天然共有部分,也就是构造这个建筑物所必须的,是指从小区建设成立之后,就不可能归为个人所有,也不能由开发商把这个部分拿走的部分。该部分的争议,主要涉及使用权限的大小,相邻方谁使用的多了一些、谁使用的少了一些、使用的方式方法达不成一致所引发的矛盾。因此,在处理时必须遵循合理利用原则。所谓合理利用,首先不能违反法律、法规、管理规约、不能损害他人合法权益。比如说,利用其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权;但如果利用到了他人专有部分所对应的外墙部分,则具有侵权的可能性:空调可以安装在自己房屋的外墙上,但有的空调主机安放在别人的外墙外,占了别人的位置,就不能叫做合理。对此,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条对“损害他人合法权益”有较为明确的规定,在审判中必须大胆应用。合理使用的第二个标准,应该是利益分享的合理性。比如,利用屋顶共有部分晾晒衣物或安装太阳能热水器,使个人生活获益、便利,应在合理范围之内,但如果是擅自安装广告或利用屋顶进行其他盈利性活动,收益归个人所有,则无法认定为利用的合理性。总之,处理相邻关系问题,首先应明确争议目标的物权归属性,确定使用方使用权利的合法性,再判断其使用方式、方法的合理性,合法性与合理性的统一,是处理相邻关系案件的基本原则。

 

                                                                                                               以上整理于陈芳珍“民事法律参考”

以案释法

房屋漏水问题是引起邻里纠纷的一大原因,也是实务中审理存在难点较多的一种相邻权纠纷类别,楼上漏水,楼下遭殃,如何通过诉讼维权?法院又是依据哪些法律条款,通过二则案例,我们来进行深入了解。

 

案例一:

   张先生居住于广州市某高层住宅。自从楼上业主关小姐对房屋进行装修后,张先生发现主卧室的衣柜逐渐受潮发霉、天花板时有滴水。后张先生到关小姐家交涉,发现天花板滴水是因为关小姐将主卧室改建成卫生间。张先生认为,他家主卧出现漏水和关小姐将主卧改成卫生间有直接关系,关小姐应进行赔偿。双方协商无果,张先生诉至法院,要求关小姐将改建的房屋恢复原状,并对自家的渗漏水部位进行修复及赔偿。法院对原告张先生要求被告关小姐将房屋恢复原状、修复渗漏水部位的诉讼请求予以支持,对原告张先生提出的赔偿损失诉讼请求也酌情予以支持。

 

分析:

  根据《物权法》第七十一条的规定,业主作为房屋专有部分所有人,可以处分其专有部分,但若该专有部分与同一建筑物上的其他业主的专有部分有密切关系,业主对专有部分的使用、处分则不能损害其他业主的权益。关小姐在对自己专有部分的主卧室进行改造,导致张先生主卧室的衣柜受潮发霉、天花板时有滴水,损害到了张先生的权益。

     同时,业主应按照建筑物的使用目的,使用其专用部分并负有维护建筑物牢固和完整的义务,不得损害或随意改变建筑物的结构;房屋设计功能不同,对设计和施工的要求也不同,尤其是厨房和卫生间,地面须铺设特殊的防水层以免渗漏。关小姐在自己的房屋内擅自改变房屋结构,已经危及到建筑物的安全,损害了其他业主的合法权益。由于关小姐的擅自改建,致使张先生家中发生漏水,破坏了楼下房屋中的墙体,影响了张先生的日常生活。关小姐应将房屋恢复原状,修复渗漏水部位。

     另外,业主在装修时,应当告知物业。物业应当将装修中的注意事项和禁止行为告知业主,业主应当根据告知事项进行装修,并接受物业企业的监督。

 

案例二:

 

杜某是某县鹰峰东路17号B栋804房屋的所有权人,谢某是该栋楼房904房屋所有权人,杜某与谢某是上下楼相邻关系。自2010年开始,杜二凤房屋的洗手间天花板开始漏水,杜某遂与谢某协商解决,要求谢某进行维修。2010年7月份,杜某自行找维修人员维修,事后谢某向杜某支付100元,由杜某将维修费支付给了维修人员。2013年2月15日左右,杜某家仍然漏水,谢某又请维修人员对水管进行了更换,花费1980元。2012年9月28日左右,谢某又因杜某家的漏水问题雇请维修人员进行维修,花费1030元。杜某家的漏水问题已先后经过三次维修,三次维修的费用均为谢某支付。杜某向法院提起诉讼,表示房屋的洗手间漏水,导致天花板剥落,电线短路跳闸,严重影响日常生活,且对生命财产安全造成威胁。期间自己多次要求谢某修复,谢某进行了修复,但是都未能修好。现在漏水情况加剧,影响自己的日常生活,致其生活用电存在安全隐患。请求原审法院判令谢某限期内聘请有资质的防治漏水公司彻底排除对杜某房产的漏水妨害,使其恢复原状,赔偿因维修天花板及电线线路产生的费用。法院经审理后认为,要求排除妨害的事实不清,维修天花板及电线线路产生的费用并未实际发生,不予支持其诉讼请求。

 

争议焦点; 一、谢某是否应修复杜某房屋漏水部分,排除妨害。二、谢某是否应赔偿杜某维修天花板及电线线路损失。

 

分析:一、关于谢某是否应修复其房屋漏水部分,排除妨害。的问题。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”杜某、谢某为相邻不动产权利人,应当按照方便生活、团结互助的原则,正确处理相邻关系及负担容忍义务和注意义务。关于案涉房屋卫生间漏水原因,双方一直存在争议。第一、杜某并没有提供证据证明房屋的漏水是谢某擅自改动厕所结构或装修及排水处理不当导致,其在未就房屋漏水原因申请有资质的专业机构进行鉴定,房屋漏水亦可能是房屋质量问题或者公用排水管系统出现老化导致。因此,对于杜某家卫生间漏水其始终未能就此提供确切依据证实与谢某有因果关系,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定,杜某应承担举证不能的不利诉讼后果,故杜某主张谢某家房屋问题是造成其卫生间漏水的根本原因及要求谢某承担全部责任的理由不成立。第二、杜二凤家卫生间的漏水问题已先后经过三次维修,谢佑平由始至终均全力配合,并支付所有的维修费用,其已经尽到了排除妨碍的相邻义务,现在房屋漏水原因不明,主张谢某限期内聘请有资质的防治漏水公司彻底排除漏水问题事实依据不足,对谢某亦不尽合理。

 

第二、关于杜某主张的维修天花板及电线线路的问题。虽然杜某的天花板及电线线路因漏水确实存在部分毁坏,但其未实际对房屋进行修复或装修,其所主张的修复费用尚未实际发生,故其要求谢佑平支付维修天花板及电线线路损失诉讼请求没有事实依据。

 

楼上楼下因漏水发生的纠纷,首先要查明漏水原因。如果是楼上住户使用不当引起的漏水,可以向住户索赔;如果是房屋质量问题引起漏水,楼上楼下的住户可以一起向房地产开发公司追究责任,是否胜诉的关键是对漏水原因的举证。下期,我们将继续对相邻权分类下的环保相邻权进行案例阐述。

 

 

 
 

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