当前位置:首页>文章中心>成功案例>二审胜诉改判,房屋终过户。

二审胜诉改判,房屋终过户。

发布时间:2019-09-12 点击数:138

 

余某在1999年购买房屋并一次性支付了购房款,本案一审法院认为我方当事人没有证据证明已经支付了购房款,要求补交,我方坚决不同意,后一审驳回我方房产过户的诉求。经与当事人沟通后果断选择上诉,二审法院基本全部采纳我方的上诉意见,并全面改判认定我方已实际支付购房款,同时改判开发商限期配合办理过户手续,恭喜我所的罗欢平律师圆满完成当事人委托任务,也祝贺当事人时隔十几年后终于拿到房产证!

                                                                                                (抖音号:112233445566luo)

基本案情

2000年 12月28日,余某(买方)与广东某房地产公司(卖方)签订《商品房预售合同》,约定余某向广东某房地产公司购买广东某房地产公司位于广州市海珠区的某房,该合同第五条约定余某在1999年10月1日前付清全部房价款;第八条约定在双方交接该商品房时,买方累计支付全部房价款的95%,余下5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起七天内付清;第十条约定卖方须于1999年12月30日前,将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格的商品房交付买方使用;第十七条约定该商品房竣工验收之日起30天内,卖方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续,卖取得权属证明书后30天内协助余某到广州市房地产交易所办理交易过户手续。

 

因卖方至今未给余某办理房屋过户手续,余某找到广东宏力律师事务所,希望我所能够帮助他实现房屋的顺利过户,我所指定罗欢平律师作为余某的诉讼代理人,向法院提起诉讼。

 

 

请求: 1.宏某公司协助余某将位于广州市海珠区某房的房屋产权过户至余某名下;

        2.诉讼费由宏某公司承担。

 

我方提交的证据材料:

1、 广州某物业管理有限公司某管理处出具的《证明》,记载余某从1999年至今一直住在广州市海珠区某房。

 

2、 加盖广州市公安局海珠区分局某派出所印章的《报告》,记载“某房公安编列门牌为海珠区某街某号”。

 

3、 地址为艺苑路1街1号利安花园B1号602、姓名为余某的煤气费发票,以及管理费、垃圾费收据等,证明其一直占有使用涉案房屋.宏某公司亦确认已于2001年将涉案房屋交付给余某。

 

4、 加盖“广东宏某经济发展有限公司财务专用章”的收据,记载2000年12月7日收到余某交来某房契税1766元。宏某公司对此表示广东宏某经济发展有限公司是宏某公司的股东,但契税收取情况其不清楚。余某主张已支付全部房款。

 

5、 提交了《利安花园B1楼盘单元明细表》复印件,其中记载房屋座落海珠区某路某房号,业主余某,房屋性质商品房,付款方式一次、建筑面积89.21,交易记录空白、备注空白。余某表示上述明细表及合同第八条约定可证实已付房款外,没有现金收据、发票、转账记录等证据,是现金一次性付款,支付给了余某,是广东某房地产公司的负责人之一,但其收款后没有出具收据,因其是余某的前夫的四叔,基于亲属关系和信任,没有要求出具收据,是支付房款后,双方才签订了《商品房预售合同》,余德某口头称可以办证,由广东某房地产公司负责办证,房款的来源是余某家庭,一部分是家中现金,一部分是银行取款,是余某前夫通过现金方式转交给余德某的,无法提供证据。

 

宏某公司否认收取余某购房款,表示余德某并非广东某房地产公司或宏某公司的负责人,明细表没有显示余某是付过房款,只是显示余某付款的方式是一次性支付,正常流程应是支付了房款就会开具收据和发票,且办理房产证需要发票,双方不存在债权债务抵押或者工程款抵扣的情况,在余某没有支付房款的情况下交付房屋给余某满是有历史原因,对于余某未付房款是口头催促,没有证据。

 

   一审法院另查明:

1、某房地产公司于2003年5月27日经广东省工商局核准办理企业改制,改制后企业名称为宏某公司名称。

 

 2、东某房地产公司于2001年5月14日取得了广州市房地产权属证明书,确定了海珠区某路某街1.3号房地产的所有权人为该公司和广东某实业集团公司。据房管部门于2018年1I月12日出具的广州市预售商品房申请预售许可证情况登记表,记载海珠区某房买方或权属人为余某,已预售备案,未过户,未见抵押、查封情况。

 

  3、管部门出具的《购房资格证明》反映:经核查,查询时点2018年11月1日,余某具备本市住房限购区城内购买广州市海珠区某房的购房资格。

 

一审法院认为: 本案争议的焦点在于余某是否支付了购房款。

 

1、广东某房地产公司(后已改制更名为宏某公司)签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律法规的禁止性规定,是合法有效的合同,当事人均应切实履行。

 

2、提交的《利安花园B1楼盘单元明细表》复印件作为证据,该表记载的内容未明确反映余某是否交付房款,以及交付的时间,宏信达公司对此亦不确认。

 

3、余某陈述房款系现金支付的情况,未提交任何证据证明,因交易发生在2000年前后,余某保留了契税缴费的收据,而对现金交接金额较大的房款无任何银行转账、取款凭证,收款收据、发票,与常理不符,而余泽璇主张的收款人是否有代表宏信达公司收款的权限,亦未提交任何证据。

 

上诉情况,宏某公司亦不确认。最后,余某以契税已缴纳、房屋已交付作为房款已交付的辅证,仅凭上述情况证明,证据不足。故余泽璇既不能对支付的房款进行充分举证,亦未能对房款的来源等问题作出合理说明,其仅凭未经宏信达公司或广东中南房地产开发总公司确认的《利安花园BI楼盘单元明细表》复印件不足以证明其已付购房款。因余某未能证明其已依约履行付款义务,故余某请求宏某公司协助将涉案房屋的产权过户登记至余某名下理据不足,一审法院没有支持其诉请。

 

经与当事人沟通后,当事人果断请求我方代为提起上诉。请求撤销一审判决,改判支持余某的诉讼请求。

 

     我所罗欢平律师经过不断的论证,对证据链条反复推敲,保证逻辑的清晰,向二审法院提出了上诉的事实和理由

 

(一)余某已实际支付全部购房款,协助购房人办理房产证是作为出卖方的合同义务,一审以余某无明确证据证明已支付购房款为由,驳回余某的过户诉请,明显认定事实错误,适用法律错误。双方合同约定支付购房款的时间是1999年10月1日,但双方签订合同时的落款时间是2000年12月8日与12月20日,双方在签订合同时约定的房价款付款时间为签订合同的一年之前,如此不同寻常的约定只可能存在一种情况,即买方已于1999年10月1日前将房价款一次性支付给了卖方,在签订合同当时,约定在一年前交付房屋,亦是涉案房屋在签订合同前已交付给买方使用。法院在查明事实时,应慎重审查上述特别情况,根据案件的特殊性合理分配举证责任。根据余某一审时的陈述,涉案房屋交易的房价款以现金的方式交付给原广东某房地产公司的负责人之一余德某,基于亲属关系及信任,当时未及时向其索要收款收据,宏某公司不确认余德某是负责人,但在合同签订时,宏某公司尚未成立,其并非当时交易的主体,对于交易的细节理应不知晓,其陈述不应采信。且合同签订时间是2000年,广东某房地产公司改制成宏某公司是在2003年,一审法院关于“余泽装主张的收款人是否具有代表宏某公司收款的权限,亦未提交任何证据”的认定属于本末倒置。余某作为交易弱方,举证能力存在事实困难的情况,余某提交的证据应根据实际情况进行考虑,不能仅因为某公司不确认而直接否认该证据的证明效力。

 

  (二)双方签订的合同并未约定要优先支付购房款,卖方才有义务办理房产证,故卖方不存在先履行抗辩权,一审法院适用法律错误。在合同无明确约定的情形下,双方互负债务且无先后履行顺序的,买方当然有权要求卖方履行配合办证的合同义务。若宏某公司认为余某未支付购房款,其应在本案提起反诉或另案主张,其权利完全在保障之下,按照不诉不理的原则,一审法院将案件焦点总结为“原告是否支付了购房款”,明显属于审查方向错误。

 

(三)一审法院未公正依法审理此案,直接导致产生一审错误判决,浪费司法资源以及增加余某诉讼成本。一审法院在出具判决之前有向余某代理人反馈过要求余某按照原合同约定重新支付一次购房款交给法院,在重新支付了的情况下考虑进行支持。对于这个要求,不仅无理,更让人感觉法院未居间审理此案。

 

宏某公司二审答辩称,1.同意一审判决,一审判决事实查明清楚,适用法律正确,应依法驳回余某的全部上诉请求。余某主张其已经支付了全部的购房款,但是没有提供相应的证据予以证明,并且本案不适用举证责任倒置的规定,更不能以推定的形式来认定是否支付了购房款; 2.《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定履行自己的义务,余某没有支付购房款,宏某公司没有义务为其办理房产证; 3.余某提供的案例与本案的情形完全不同,不能适用于本案,其案例的案情均是购房者支付了房款,本案余某并没有支付房款; 4.一审时余某陈述其是2001年支付了全部房款,而现在在上诉状中又陈述于1999年已完成了付款,前后矛盾。

 

二审法院确认二审的争议焦点在于:余泽璇要求宏信达公司协助办理涉案房屋产权过户至余泽璇名下的主张是否成立?

 

(一)关于余泽璇有无支付购房款的问题。

首先,从合同约定内容来看,正常情况下,一次性付款的商品房交易流程为:买卖双方签订认购书或者商品房买卖合同—按约定缴纳全部或者部分购房款—开发商交付房屋—办理产权过户至买方的手续。涉案《商品房预售合同》签订于2000年12月28日,该合同中约定“余某在1999年10月1日前付清全部房价款”、“卖方须于1999年12月30日前,将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格的商品房交付买方使用”,合同约定的付款时间以及交楼时间均在合同签订之前,上述合同约定与常见的商品房交易流程并不一致。按照正常的理解,如果余某在签订涉案《商品房预售合同》时尚未付清购房款,则买卖双方须在合同中对未付的购房款的支付做出明确的约定,此种情况下,合同约定的付款时间理应迟于合同的签订时间同理,合同约定的交楼时间亦应迟于合同的签订时间。对涉案《商品房预售合同》为何作出前述与交易习惯不符的约定,宏某公司并未作出合理的解释。

 

其次,从交易双方的履行情况来看。虽然宏某公司称涉案房屋于2001年才交付给余某,但宏某公司的该主张与上述合同约定的交楼时间不符,且未提供相应的证据证明而余某提供的物业管理公司的《证明》载明余某从1999年至今一直住在涉案房屋内,该《证明》的内容反而能与合同约定的交楼时间对应,二审法院对余某关于交楼时间为1999年的主张予以采信。按照合同约定,宏某公司交楼给余某的条件为余某已累计支付全部房价款的95%,宏某公司不确认余某已付清购房款,但对该公司在合同约定的交楼条件尚未成就时即交付房屋的行为未作出合理的解释。宏某公司对余某占有、使用涉案房屋并无提出过异议,且无证据证明该公司在交付房屋后曾向余某主张过购房款或者以余某未依约付款为由要求解除合同,宏某公司的行为显然不符合常理。

 

此外,契税属于办理房屋交易过户期间产生的费用,通常情况下,如由开发商代收、代缴契税的,购房人往往是在支付购房款的同时或者之后才缴纳该笔费用,宏某公司并无相反证据否定余某提供的缴纳契税的收据,该收据上显示的时间恰恰在合同签订之前、合同约定的付款时间之后,对此,宏某公司亦无作出合理的解释。

 

综上,通过合同约定以及双方的实际履约行为,余某关于其已付清购房款的主张更为合理,可信。

 

(二)涉案《商品房预售合同》约定“该商品房竣工验收之日起30天内,卖方(宏某公司)应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续,卖方取得权属证明书后30天内协助买方(余某)到广州市房地产交易所办理交易过户手续”,涉案房屋在2001年5月14日取得了广州市房地产权属证明书,合同约定的办理交易过户手续的条件已经成就,且双方均确认涉案房屋并不存在办理交易过户手续的障碍,余某要求宏某公司协助办理涉案房屋的交易过户手续的上诉理由成立。

 

综上所述,二审法院支持了余某的上诉请求。撤销了一审判决,判决广东宏某公司于本判决送达之日起十五日内,协助余某将位于广州市海珠区某房的房屋产权过户至余某名下。

 

这是宏力律师事务所代理的又一起二审成功改判的案例,罗欢平律师及我所的律师助理在案件证据材料的收集上耗费了巨大的心力,期间对证据链条反复推敲,保证逻辑的清晰,论证的严谨,争取以认真、负责、专业的工作态度保障当事人的权益,最终,此案得以改判,帮助当事人实现房屋的顺利过户,当事人也对我所专业、负责的办案态度和高效的办事效率致以称赞和感谢。

 

 
 

微信扫一扫
关注该公众号