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采光权被侵害,该如何维权?

发布时间:2019-10-06 点击数:20

 

采光权,属于相邻权中的一项权利。近年来,伴随公民法律意识的提高,人民法院受理的采光权等相邻权纠纷越来越多。那么采光权的相关法律有哪些?法院处理此类纠纷遵循的原则又有哪些?结合案例,我们来深入了解司法实务中采光权的相关问题。

 

基本案情

2006年6月,原告蔡某购买了廊坊市嘉多丽花园小区6号楼4单元某室房产,购房时,原告房产前方空旷,采光充足。2007年9月,被告廊坊市某房地产开发有限公司在廊坊市建造廊坊市常甫花园住宅小区1号楼、2号楼、5号楼、6号楼,属于廊坊市旧区改建项目内新建住宅。其中1号楼和2号楼的规划设计均为13层。被告施工时违背规划设计规定,擅自加高住宅楼层数,将1号楼和2号楼均加高到15层。为此,相关行政部门已经对被告进行了行政处罚。原告的房产居北,被告建造的住宅楼居南,被告建造的住宅楼与原告购买、居住的房产南北相邻。原告以被告侵害其采光权为由向法院起诉,诉求被告为其更换房产或者赔偿损失21万。

查明事实

1.河北省廊坊市属于中小城市,其所在区位属于Ⅱ类气候区。廊坊市市区住宅日照时间标准为大寒日大于等于2小时。原告购买、居住的房产属于廊坊旧区改建项目内住宅,其住宅所在的廊坊市某花园小区日照时间标准为大寒日大于等于2小时。

 

2.原被告双方均认可:原告购买居住的房产,在被告建造的住宅楼竣工后,原告住宅在大寒日日照时间高于一小时,不足1.5小时。

 

3.经廊坊市天正房地产估价服务有限公司评估,原告居住的房屋以2010年12月17日为基准日,评估价值为384600元,为此原告支付评估鉴定费8000元。

 

被告向法院提交了:

1、2008年4月6日署名为“刘某芝”所出具的“收条”原件,其主要内容为:今收到圣某公司现金叁万元整;

 

2、被告所述来源于廊坊市信访局的“人民群众信访登记表”复印件,在该复印件上无廊坊市信访局出据的证明公章。“内容摘要”栏书写主要内容为:嘉某丽小区的业主30人围堵市政府,反映现在6号楼前新建楼盘违反规划要建11层,认为影响了他们视野、采光和安静的居住环境,他们认为规划局违法二次规划,要求停止该楼建设。被告依据上述证据材料主张:2007年11月21日,原告及其他业主来到廊坊市信访局,反映被告所建的楼盘影响原告采光的环境。被告为了不影响施工进度和社会稳定,于2008年4月6日与原告母亲刘某芝达成了被告所建房产影响原告采光的补偿意见,被告给付原告补偿款人民币3万元。“收条”中只有“刘某芝”三个字是刘某芝本人签的字,其他字是由被告公司人员所写。在该登记表中,信访人包含原告。

 

原告对被告上述证据的质证意见为:对于“收条”,原告本人没有签字,也没有收取被告任何款项。原告通过与其母亲核对,主张“收条”中的签字不是原告母亲所写。被告主张其与原告母亲就其所建住宅楼影响到原告住宅采光,达成了所谓“补偿协议”,被告没有向法庭出示“补偿协议”,要求被告向法庭出示。对于被告提交的信访局登记表,该登记表是复印件且信访人是宋某山,被告主张实际包括原告,被告所讲与事实不符。因此,原告对该登记表复印件的真实性不予认可。

 

以上事实有如下证据可证:

1、2011年12月8日出版的廊坊都市报06版《居民楼间距有规定吗?》作者张婷婷;

2、原告母亲刘某芝于2012年11月20日拍摄的原告房产日照及被告所建住宅楼遮挡原告住宅光线照片4张;

3、原告身份证复印件;

4、原告房产估价报告及住宅位置照片,证明采光受影响情形;

5、原告的房产证及购买地下室交款收据;

6、常某家园住宅小区平米图及效果图,证明被告违反规划1号楼、2号楼均加盖2层;

7、廊坊市嘉多丽花园日照分析图和采光图,证明原告房产按规定应为大寒日日照时间不低于2小时;

8、原告主张的对采光损失计算标准;

9、2008年4月6日署名为“刘某芝”的“收条”;

10、被告所述来源于廊坊市信访局的“人民群众信访登记表”复印件;

11被告企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人马某俊身份证复印件、授权委托书;

12、被告建设用地规划设计条件及附图、安次区旧改办关于常甫路51号地上建筑物的说明、安次区城区改造申请表、拆迁介绍信、请示报告;

13、本院原被告双方在原审2011年3月29日、12月1日、2012年3月20日、2013年3月1日四次庭审陈述笔录。

 

 

 

分析:

1.原告的行为是否侵害到原告蔡某的采光权?

《中华人民共和国国家标准GB50368-2005住宅建筑规范》的“条文说明”中指出:日照对居住者的生理和心理健康都非常重要。充足的天然采光有利于居住者的生理和心理健康,同时也有利于降低人工照明能耗。原告在2006年6月即购买、居住了其住宅,且住宅前方空旷,采光充足。依设计规划,其住宅日照时间标准为大寒日日照大于等于2小时。至2007年9月被告方在原告住宅前方施工建造相关住宅楼,施工中,被告违背规划设计规定,将规划设计为13层的1号楼和2号楼,擅自加高到15层,受到行政部门的行政处罚。原告购买、居住其住宅在先,被告违规建造相关住宅楼在后。被告所建住宅楼竣工后,原告住宅在大寒日日照时间已不足1.5小时。被告违规建造相关住宅楼的行为,致使原告住宅日照时间标准已不能达到大寒日日照大于等于2小时,已经并将长久对原告及其家人的生理和心理健康造成不利影响,增加原告及其家人取暖、照明能耗,同时在某种程度上,降低了原告住宅本身的使用价值和销售价格。《中华人民共和国物权法》第八十九条规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。被告的行为侵害了原告的采光权。

 

2.关于赔偿数额的确定。

河北省高级人民法院于1993年制定的《河北省高级人民法院关于审理采光纠纷案件的几点意见(试行)》中规定按城市综体规划设计建筑物影响相邻方采光的,经济补偿标准以受影响建筑物的居住面积计算,每平方米一次性补偿一百元至二百元。因上述意见已实行二十余年,此标准已远远不足以弥补被侵权人的各项损失。目前结合法律法规没有明确规定,结合原告居住房屋的使用时间,按70年计算,尚有62年的使用期限,同时考虑自1990年底至今物价总体上涨指数等因素,加之被告所建1号楼和2号楼超出规划2层建设,综合上述原因,被告一次性补偿原告10万元较为公平、合理。原告诉求被告为其更换房产或者赔偿损失21万,其诉求的赔偿数额明显过高,对于超出10万元部分,不予支持。

 

3. 被告是否可以适用“住宅属旧城区拆迁改造项目,适用大寒日日照不低于1小时的标准”这一规定?

《中华人民共和国国家标准GB50368-2005住宅建筑规范》规定:“旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准”。在该规范的“条文说明”中指出:“旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,系指在旧区改建时确实难以达到规定的标准时才能这样做,且仅适用于新建住宅本身”。本案中,原告购买、居住的住宅与被告开发建设的住宅楼属于不同的旧区改建项目小区,原告住宅购买、居住在先,被告施工建设的住宅楼在后,被告所建住宅楼方属“旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低”范围。因此,被告主张原告住宅属旧城区拆迁改造项目,适用大寒日日照不低于1小时的标准,无事实和法律依据。

 

4、被告主张其与原告母亲刘克芝达成的“补偿协议”是否真实有效?

被告通过原告母亲给付原告补偿人民币3万元,鉴于其一、被告未向法院提交该“补偿协议”。因此,对于是否存在补偿协议,被告未能证明;其二、对被告提交的“收条”原件,原告主张其本人没有签字,也没有收取被告任何款项。原告通过与其母亲核对,主张“收条”中“刘克芝”三字不是原告母亲的签字。“收条”原件应属被告与案外人刘克芝之间是否存在债权债务法律关系,与本案无法律上的关联性;其三、被告主张“人民群众信访登记表”复印件来源于廊坊市信访局,但在该复印件上并无廊坊市信访局出据的证明公章,原告对该登记表复印件的真实性及被告信访人中包括原告的主张均予以否认。基于上述三点,对被告主张的“补偿协议”的真实性无充足证据证明,对于是否存在被告已给付案外人刘克芝人民币3万元,被告可另行起诉。

 

综上所述,依据《中华人民共和国物权法》第八十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第四条、第二十条的规定,被告应为侵犯原告的采光权补偿原告蔡某人民币10万元。

 

 

相关法律规定:

《民法通则》第83条规定,不动产的相邻各方,应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。

 

《城市规划法》第40条规定,在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设严重影响城市规划的,由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑、构筑物或者其他设施;影响城市规划尚可采取改正措施的,由规划部门责令限期改正,并处罚款。

 

《物权法》第89条规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

 

 

《城镇个人建造住宅管理办法》第6条规定,城镇个人建造住宅,必须符合城市规划的要求,不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑物的采光、通风。城镇个人建造住宅,必须经城市规划管理机关审查批准,发给建设许可证后,方可施工。

 

违章建筑的认定、拆除不属于民事纠纷,依法应由有关行政机关处理。

《全国民事审判工作座谈会议纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定,因违章建筑妨碍他人通风、采光或者因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷,人民法院可以受理。

 

《城区居住规划设计规范》规定了城市居住区日照标准:第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区的大城市,以大寒日为标准,日照时间不低于2小时;上述气候区的中小城市和第Ⅳ气候区的大城市,以大寒日为标准,日照时间不低于3小时;第Ⅳ气候区的中小城市和第Ⅴ、Ⅵ气候区各级城市,以冬至日为标准,日照时间不低于1小时。

 

 

我国气候区划分

Ⅰ寒温带    根河区(黑龙江省西南角)

 

Ⅱ中温带    小兴安岭区,大兴安岭区,蒙甘区,北疆区,三江、长白区

 

Ⅲ暖温带    晋陕甘区,河北区,渭河区,南疆区,辽宁、胶东半岛区,鲁淮区

 

Ⅳ北亚热带    江北区,秦巴区

 

Ⅴ中亚热带    四川区,贵州区,滇北区,江南区

 

Ⅵ南亚热带    台北区,闽南、珠江区,滇南区

 

Ⅶ边缘热带    台南区,琼西区,雷琼区

 

Ⅷ中热带    琼南、西沙区

 

Ⅸ赤道热带    南沙区

 

 

采光权的处理应坚持三原则

㈠公平原则

 

相邻采光纠纷的主体,是毗邻不动产的所有权人或者使用权人,有一定的感情基础,日后还要长期相处。因此,可调解或者判决侵害方给受害方一定的经济补偿,体现权利义务相一致原则。或者由侵权方适当修改建筑方案,再给予一定的补偿,最大限度地照顾相邻方的采光需要。

 

㈡合法性原则

 

基于毗邻的不动产所有权人、使用权人因采光发生纠纷的,应审查建筑方有无土地使用权证,是否超界使用;有无城镇建设规划审批证,是否超审批面积及层数建筑。审查相邻方有无房屋所有权或者土地使用权证。因为房屋的所有、占有、使用权等权能,只有在合法的前提下,方受法律保护。

 

侵权的构成要件:侵权行为;损害事实的发生;侵权行为与损害事实之间存在因果关系;侵权行为人主管存在过错。因此,合法性审查是第一位的。如果建设方的土地证及建设许可证等证件齐全,而相邻方财产属于非法或者违章建筑物的,因其失去合法的基础,故应驳回相邻方关于采光权的请求。

 

(三)补偿性原则

    对于相邻不动产双方均有合法的手续或者财产凭证的,对建筑方无拆除可能的,由其向相邻方给予一定的经济补偿,具体应考虑相邻方采光受限制的程度,房屋间距的远近等综合因素。

 

 

 

 
 

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