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不交物业费车辆不让进,业主“有家难回”,怎么回事

发布时间:2024-05-07 点击数:85
近年来,随着社会上的私家车越来越多,小区停车位因规划不合理等成为了稀缺资源。部分建成时间较早的小区原先没有规划车位,现仅能在公共道路上划定数量有限的停车位,难以满足小区业主的停车需求;部分新小区虽然有规划车位,但配比不足,亦存在一位难求的困境。在小区停车位不足的情况下,如何合理地设计规划业主的停车顺位,是困扰业主大会和物业公司的一个难题,实践中也容易出现因规则设立不合理和执行失范而侵害业主合法权益,从而引发纠纷的情况。今天,小编引用上海一法院审结的一起涉及车位排除妨害纠纷案件,来探讨关于建筑物区分所有权的相关法律问题,以期带来一定思考。

案情回顾

王某系小区业主。2014年王某对于小区物业费涨价持有异议,未再交纳过物业费。2021年3月9日,该小区业委会因王某长年未交纳物业费,不允许王某车辆进入小区停车。后经多方调解未果。王某诉至法院,请求判令该小区业委会排除妨害,允许王某的车辆在该小区内停车。
审理中,该小区业委会提供了小区的《管理规约》,其中关于车辆停放管理的规定主要内容为:业主、使用人应当遵守本住宅物业管理区域机动车停车管理制度,听从停车管理人员的指挥,按照规定或者约定交纳车辆停放费用;机动车停车位应当按照业主优先及业主首辆车优先的原则予以使用;车辆停放不得占有、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防车通道等。最后,法院经审理判决该小区业委会允许王某的车辆在该小区内停车。(案例来源:最高人民法院司法案例研究院

案件评析

一、相关法律规定
《中华人民共和国民法典》
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; 
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

二、建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权包括专有权共有权管理权
(一)专有权即专有部分所有权限,是建筑物区分所有权对专有部分可自由占有、使用、收益及处分的权利。其中,我国相关法律、法规以“概括式”界定了“专有部分”。《民法典》第二百七十一条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为《民法典》第二编第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。”
(二)共有权,即共有部分共有权,是建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定,对区分建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。其中,我国相关法律、法规以“列举式”“推定式”界定了“共有部分”。《民法典》第二百七十四条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

(三)管理权,即各个所有权人之间基于建筑物的管理等共同事务而产生的管理权,是业主基于同一建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的、作为建筑物管理团体之成员所享有的共同管理的权利。

三、管理权的行使
(一)行使主体:业主
根据《民法典》和相关司法解释,业主包括五种类型:1.依法登记取得建筑物专有部分所有权的人;2.因法院判决、仲裁裁决、政府行政决定取得建筑物专有部分所有权的人;3.因继承关系取得建筑物专有部分所有权的人;4.因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人;5.基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人。
(二)行使途径:业主大会
1.表决程序:业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
2.表决规则:(1)以下应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意:筹集建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。(2)以下应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;使用建筑物及其附属设施的维修资金;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 

本案的争议焦点为小区业委会是否有权阻止未缴纳物业费业主车辆驶入小区。对于共有部分,业主享有共有和共同管理的权利。根据该小区业委会的陈述,该小区现无物业服务企业,属于业主自管小区。但即便是自管小区,该小区业委会对于业主共有部分的管理权限亦应来源于业主大会的授权。该小区业委会认为根据《管理规约》,其有权决定不允许王某的车辆进入小区停车。但该小区业委会提供的《管理规约》关于车辆停放管理的规定不足以证明其上述主张,因为《管理规约》并未授权物业服务企业或业委会根据是否缴纳物业费来决定小区业主是否可以进入小区停车。即使暂且不考虑将按时缴纳物业费作为业主可以进入小区停车的前提是否合理,本案中,小区业委会并不享有自行决定因业主未缴纳物业费而阻止其进入小区停车的权限。因此,小区业委会阻止王某的车辆进入小区停车的行为构成对王某的妨害。

结 语

住宅小区内公共停车位的规划及具体使用规则的设定属于小区公共事务的范畴,应属业主共同决定的事项。小区公共停车位的使用管理应由业主大会决策,业委会执行,物业公司协助。在停车位不足的情况下,应通过业主大会决议形成具体使用规范,确保决策合法有效。业委会应广泛听取业主意见,加强宣传,确保业主大会决议的有效性。业主应遵守小区规约,尊重决议,履行义务,共建和谐小区。若业主认为决议侵害其权益,可通过合法途径维权。只有依法依规进行停车位管理,才能维护业主权益,促进小区和谐稳定。【文章来源及参考:上海二中院、判例研究】