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业主提前解除租赁合同,装修损失能否得到赔偿?如何计算?

发布时间:2024-05-22 点击数:193

在房屋租赁关系中,出租人总会基于各种原因提前解除合同,那此前承租人所投入巨额装修成本甚至都还没有回本,故会产生装修装饰残值损失。而双方对于该损失的赔偿范围往往会发生争议,无法达成一致。那么,面对这种情况,承租人该如何从法律角度主张自己的装修损失呢?本文笔者将结合案例与相关法律规定,针对双方租赁合同有效,业主提前解除租赁合同这种情形下,装修装饰残值损失如何认定的关键点进行梳理,以供参考。

一、什么是“装饰装修残值损失”

所谓“装修装饰残值损失”(以下简称:装修损失),是指在双方租赁合同履行期限届满前提前解除合同,已形成附和部分装修装饰的“剩余价值一般只要是已经同房屋主体形成附和且一旦分离便会失去其固有属性或价值的装修装饰都可纳入装修损失的范畴

二、装修损失如何认定

我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称:解释)仅对于房屋租赁合同解除时案涉房屋装修装饰残值损失的责任分配进行了规定,但并没有据此细化相应的认定标准,毕竟这也需要根据个案进行具体分析。

(一)如何区分“已附和”与“未附和”

《解释》 将装修装饰物区分为“已形成附和的装饰装修物”与“未形成附和的装修装饰物”:
“已形成附和的装修装饰物”是指基于该装修装饰物的固有价值不能与案涉建筑物相分离,一旦拆除后会损害建筑物本身的装修装饰,如天花板、地板、门窗等。
“未形成附和的装饰装修物”是指可以与案涉建筑物相分离,拆除后不会损害建筑物本身的装修装饰,如吊灯、空调、广告牌等。

(二)对于“已附和”的装修装饰物,应根据房屋租赁合同的效力申请司法鉴定

1、租赁合同无效时,为现存价值

现值损失是指当租赁合同被认定无效时,因承租人通常已实际占有使用租赁房屋有一段时间,故其在此期间享有的装饰装修利益,应当予以扣除,即不应再将其纳入合同无效的损失范围。通常根据承租人实际占有使用房屋的期限长短相关,即装修现存价值=重置成本*综合成新率。

2、租赁合同有效+提前解除合同时,为装修装饰残值损失

主张装修装饰残值损失,必须首先满足两个前提,即“租赁合同有效”“提前解除租赁合同”,否则应按照第1种认定标准进行主张现存价值。残值损失一般按照如下标准计算即:装修装饰残值损失=装修装饰总造价÷租赁合同总期限*剩余租赁合同期限。但应当注意的是,法院在进行残值损失认定时,一般遵循“就低原则”,即当计算得出的装修装饰残值高于合同解除时的装修现值时,则应以装修现状值为准。

三、承租人主张装修损失的途径

首先,承租人应查看租赁合同中是否有关于装修损失承担的约定。若有明确约定,则按约定执行。其次,在合同未明确约定或约定不明的情况下,承租人与出租人可协商解决。双方可根据实际情况,就装修损失的承担方式、金额等达成一致。若协商无果,承租人可依法向法院提起诉讼,根据双方的过错情形主张出租人承担部分或全部装修损失。

四、剩余租期与折旧计算方式

(一)在计算装修损失时,剩余租期是一个重要的考虑因素。通常情况下,剩余租期越长,装修的剩余价值就越高。因此,在计算装修损失时,需要根据剩余租期来评估装修的价值。此外,还需要考虑装修的折旧情况。折旧可以采用直线折旧法(即每年折旧固定百分比)或其他合理的折旧方法来计算。

(二)在特殊情况下,需要聘请专业的评估机构来评估装修的市场价值。这对于高端装修或特殊定制的情况尤为重要。通过专业机构的价值评估,可以更准确地确定装修的剩余价值。

五、案例分析

未闻公司与同润公司签订了租赁合同,约定由未闻公司向同润公司承租商铺。未闻公司承租后,花费大量资金装修。在合同履行过程中,因未闻公司拖欠租金,同润公司提前通知未闻公司解除案涉租赁合同,并要求未闻公司归还案涉商铺。因无法协商一致,同润公司诉至法院要求未闻公司支付租金,而未闻公司提出反诉,要求同润公司支付装修损失。

法院经审理认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。如上文所述,同润公司与未闻公司均构成违约,对合同解除均有过错,一审法院认定双方对装修损失各承担50%的责任。对未形成附合的装饰装修物,涉案场地被锁门,同润公司提交的视频资料仅能看出搬离了部分衣物等物品,无法证明有开门让未闻公司搬离可移动家具家电、装饰装修物等。同润公司未充分举证证明涉案场地内的未形成附合的装饰装修物已经返还,且双方未能就物品取回达成一致意见,同润公司应当对未形成附合的装饰装修物损失承担50%的赔偿责任。未闻公司虽未提供装修的支付记录,但结合《建筑装饰工程施工合同》内容、租赁合同约定的装修免租期以及涉案房屋装修前后的现状,一审法院对未闻公司提交的《建筑装饰工程施工合同》予以采信。合同中列举了可移动、可拆卸物品、家具家电、装饰品的具体项目,经核对,产品采购类中自动喷香机香水为可消耗物品,装修开始至庭审时已过四年多,无证据证明该物品仍存在,一审法院不予认可。其余物品均属于装修清单中的未形成附合的物品,同润公司未提供相反证据反驳,法院予以确认,经核算价值共计109191元(109567元-376元)。其残值损失应为13254.74元[109191元×(剩余未履行合同天数227天÷租赁期1870天)],同润公司应当赔偿未闻公司未形成附合的装饰装修物损失6627.37元(13254.74元×50%)。对于形成附合装饰装修物,未闻公司主张的硬装费用为229433元(339000元-109567元)。经核实,由于地毯属于可移动物品,其铺装费1564元、运输费820元不应属于硬装损失部分,一审法院不予认可。核算后认定形成附合装饰装修物价值为227049元(229433元-1564元-820元),残值损失为27561.56元[227049元×(剩余未履行合同天数227天÷租赁期1870天)],同润公司应当赔偿未闻公司形成附合的装饰装修物损失13780.78元(27561.56元×50%)。

六、宏力律师建议

(一)对于租户来说,在签订租赁合同时,应仔细阅读合同条款,了解提前解除合同可能涉及的装修损失赔偿问题。同时,在实际使用过程中,应妥善维护房屋及其装修,避免不必要的损坏。对于房东来说,应确保房屋及其装修符合国家安全标准,并在合同中明确装修损失的计算方式和赔偿责任。如产生争议时,双方可援引合同约定。

(二)无论采取何种方法,都涉及到承租人装修投入金额的认定,为此,对于房屋租赁合同承租人一方,建议保留好相关装饰装修施工及材料等合同;对于房屋租赁合同出租人一方,建议注意要求承租人提交相关装修图纸、装修标准等文件,以便产生争议时,对于装修投入金额能够予以举证。

(三)在租赁合同履行过程中,双方应注意固定关于装饰装修事项相关时间节点的证据,诸如装修进场日、装修验收完工日、承租人进场使用日期等,该等证据可以通过双方书面确认,或物业公司的规则要求承租人在该过程中提前报备或提交书面申请资料等。

在租赁合同未到期解除时,装修损失的计算是一个复杂的问题,需要综合考虑合同条款、法律规定、剩余租期、折旧计算以及市场价值评估等因素。通过合理的计算和协商,才可以确保双方的权益得到有效保护。

七、法条依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》

第七条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第八条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
 

第十条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十一条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。