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浅析房屋租赁合同解除时间的认定标准

发布时间:2024-05-24 点击数:159

在房屋租赁市场中,租赁合同的解除是一个常见但复杂的问题。实际解除时间的认定不仅关乎双方当事人的权益,也涉及到法律的适用与解释。本文从法律角度探讨租赁合同实际解除时间的认定标准,并通过法条依据和案例进行浅析,以供参考。

一、租赁合同解除的基本概念

租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。当合同双方因某种原因需要解除合同时,应明确解除合同的具体时间。这不仅是合同终止的标志,也是双方权利义务关系发生变化的临界点。

二、实际解除时间的认定标准

(一)通知解除的生效时间

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定,当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此,通知到达对方的时间通常被认定为租赁合同的实际解除时间。但实践中也存在大量一方发送解除通知前另一方就已经不再租赁或使用房屋,或者一方发送解除通知后另一方仍然在继续租赁或使用房屋的情形,法院也可能会认为应当考虑合同的实际履行情况,而不简单的以解除通知送达为实际解除时间。

(二)诉讼解除的生效时间

如果双方对解除合同的效力存在争议,可以通过诉讼或仲裁的方式解决。在这种情况下,租赁合同的实际解除时间应以法院或仲裁机构的生效判决、裁决为准。

(三)协商解除的生效时间

双方当事人在协商一致的情况下,可以达成解除合同的协议。此时,租赁合同的实际解除时间应以协议约定的时间为准。

三、案例分析

案例1

温某与朱某签订租赁合同后,温某自2019年11月起开始拖欠租金,朱某与温某从2019年11月14日起通过短信就涉案商铺相关问题进行协商,温某向朱某表示“生意难做,将每月租金降至8000元每月,至租期结束”,朱某回复“……如果经营不下去就停业,也不要勉强,让我也好租给更优质的客户”,温某对朱某的意见回复“可以”,朱某随后回复温某“如果你决定了,我好安排,不知道你打算什么时候可以清理修复好移交回我使用”,同年11月23日,朱某通过短信向温某催收租金并提出从2020年2月28日起按原签署合同租金标准每月22513元执行,同年12月2日,温某通过短信通知朱某“已把二楼的东西搬走了,你安排时间过来收回你的物业”,同年12月9日,朱某通过广东宸韬律师事务所向温某寄出《律师函》,催促温某支付租金及协商处理改造房屋架构行为,同年12月10日,温某向朱某寄出《关于朱某先生<律师函>的回复》,提出50000元押金抵扣11月租金15000元后,剩余金额作为解约补偿,另通知即日起向朱某移交物业,不承担朱某拖延收回物业造成的租金损失。另查明,从2016年下半年起,朱某与温某将涉案商铺租金调整为月租金15000元执行。朱某与温某另就涉案商铺于2020年3月26日完成移交手续,双方签署了商铺交接清单。

法院认为,根据朱某与温某2019年11月14日短信协商的内容可知,温某要求朱某将月租金降至8000元未能得到朱某同意,朱某从而向温某提出如果经营不下去就停业,让朱某将涉案商铺另行出租他人的意见,温某也回复“可以”,随后朱某向温某征询移交涉案商铺时间,据此,朱某与温某虽然未就解除合同的后果协商一致,但双方就解除合同已达成合意,从而可以确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年11月14日解除。合同解除的后果涉及涉案商铺的返还、债权债务清算和解除合同相关责任的承担,在诉讼期间,经法院征询朱某与温某意见,双方于2020年3月26日对涉案商铺已办理了移交接收手续,为此,法院对朱某要求温某返还商铺的诉求不再处理。合同解除后,温某虽然在2019年12月2日短信通知朱某涉案商铺内的东西已搬离,要求朱某安排时间接收物业,但并无明确朱某需接收物业的期限,直至同年12月10日,温某向朱某寄出《关于朱某先生<律师函>的回复》才明确即日起向朱某移交物业,为此,温某应向朱某支付2019年11月1日至同年11月14日拖欠的租金和同年11月15日至同年12月10日的房屋占用费,上述租金和房屋占用费应参照朱某与温某调整后的月租金15000元标准计算,具体金额是20000元(15000元÷30日×14日+15000元÷30日×26日)。

案例2

2018年11月1日,仁记公司(出租方、甲方)与邓某(承租方,乙方)签订《租赁合同》,约定:“甲方将座落于广东省佛山市禅城区某路X号首层楼P5单元出租给乙方作商业使用……该单元的建筑面积为150㎡,第一年租金58.33元/月/㎡,租赁期限从2018年11月1日至2022年8月30日止……租金从第三年起在上年基础上递增8%。每月30日前缴纳下月租金及管理费。”

法院认为,关于《租赁合同》的解除时间,仁记公司称于2019年10月初收回租赁物,鉴于邓某无证据证明在此之前已向仁记公司主张解除合同,故法院认定仁记公司收回租赁物之日为合同解除之时。而邓某主张,仁记公司在2019年6月已收回涉案物业,案涉租赁合同的解除时间应为2019年6月30日。法院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”的规定,作为涉案物业的承租人,邓某在与对方解除合同时负有交付案涉物业的义务,其并没有提供证据证明其于2019年4月已就合同的解除及后续处理与仁记公司进行协商并达成一致意见,亦无证据证明其已将案涉物业返还给仁记公司。邓某主张仁记公司于2019年6月已对案涉物业上锁并实际收回,与其自认案外人王某周在案涉物业上锁后已将存放于案涉物业内的物品搬离以及案涉物业在2019年7月以后仍有电费产生均存在矛盾,故本院不予采信。而仁记公司自认其于2019年10月初收回案涉物业并于10月底另行出租他人。法院据此认定案涉租赁合同于2019年10月1日解除。

四、宏力律师建议

租赁合同解除时点的确定是一项复杂且专业性强的工作。当事人在实际操作中应严格遵守法律规定,遵循合同约定,并结合具体案情灵活运用相关法律原则,以确保合同解除行为的合法性和有效性。同时,通过加强沟通协作、规范履行行为、留存证据材料等措施,共同维护良好的租赁关系秩序,促进社会经济健康稳定发展。

五、法条依据

《中华人民共和国民法典》

第五百六十五条  当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

第五百六十二条  当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。
解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。