竣工验收备案是合法交付的条件吗？这样很容易产生不必要的房产纠纷

　　《竣工验收备案表》是商品住宅竣工验收合格的唯一有效法定证明。也就是说，竣工验收申报是法定教防条件。建设机关组织的工程竣工验收合格未达到法定交房条件。

　　事件介绍

　　2018年7月，欧宝与张华意签署《房屋认购书》，张华意购买案涉及商品房。胡长华医生支付了购房款。

　　2019年9月，双方于2012年12月31日进一步签署了《商品房买卖合同》。期限超过90天后，买方有权单方面解除合同。

　　2019年9月26日，与事件相关的住宅所在房地产项目在双簧管组织施工、设计、监理等，并通过竣工验收合格。但是项目一直没有通过消防验收，没有处理竣工验收记录。

　　2019年10月17日，张华义向吴宝发出取消通知，解除购房合同，退还购房款530万韩元。

　　双方因纠纷提起诉讼，张华义诉讼要求退还解约，并在二审中胜诉。目前，大法院认为商品房竣工验收记录表是承认与本案相关的商品房竣工验收合格的唯一有效法庭证明。在奥博组织的建设工程竣工验收合格没有达到约定的交防条件。承认合同解除，判决驳回欧宝公司的再审申请。

　　本院

　　对商品住宅交付条件的理解问题。《建设工程质量管理条例》根据第43条第1款《国家建设工程质量监督管理制度》、第3款《县级以上地方人民政府建设行政主管部门本行政区域内建设工程质量监督管理》的规定，为了加强建设工程质量管理、保障建设工程质量和保护消费者合法权益，对包括商品住宅在内的建设工程质量，应成为县级建设单位取得设计、调查、施工、监督等部门实施的竣工验收及验收合格确认文件，但只能交付建设单位接收建设工程并为使用满足的基本条件。另外，《建设工程质量管理条例》第49条“建设单位应在建设工程竣工验收合格之日起15日内，批准建设工程竣工验收报告和计划、公安消防、环境保护等部门签发的批准文件或文件使用，并向建设行政主管部门或其他相关部门申报。建设行政主管部门或其他相关部门发现，建设机关在竣工验收过程中存在违反国家相关建设工程质量管理规定的行为，停止使用、重新组织竣工验收等规定也应由计划、环境保护、消防等部门认可，并由建设行政主管部门等部门审查，最终以记载的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，本案中，建设工程质量安全监督所质量检查所作为对建设工程行使监督管理职能的机关，对本案相关商品住宅验收合格具有审查权和监督权，其商品住宅竣工验收记录表是确认本案相关商品住宅竣工验收合格的唯一有效法定证明。Obo认为，组织建设工程竣工验收合格后，已经达到《建设工程质量管理条例》商定的交房条件，建设工程质量安全监督所检查所无需签发验收文件表的主张没有法律依据，不能成立。

　　相关法律条文

　　《商品房买卖合同》

　　第799条建设工程竣工后，承包人应根据施工图纸和说明书、国家签发的施工验收规范和质量检查标准及时验收。验收合格的人要按照合同支付价格，接受建设工程。建设工程竣工经验合格后才能交付使用。没有验收或验收不合格就不能使用。

　　《民法典》(2019年修订)第61条竣工验收交付工程必须具备规定的建筑工程质量标准、完整的工程技术经济资料、签署的工程保证书和国家规定的其他竣工条件。建设工程竣工经验合格后才能交付。没有验收或验收不合格就不能使用。

　　《建筑法》(2019年修订)第27条房地产开发项目的设计和施工必须遵守国家的相关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验合格后才能使用。

　　《城市房地产管理法》(国务院令第248号，2019年修订)第十七条房地产开发项目完成，按照《城市房地产开发经营管理条例》规定验收合格后才能使用。